El local estaba en regla… para el negocio anterior

Imagina a una empresaria que renta un local en una plaza de Monterrey para abrir una clínica de fisioterapia. Antes ahí había una tienda de ropa, "con todos sus permisos". Remodela, contrata personal y abre. A los dos meses, una inspección concluye que el local no tiene autorizado el uso para servicios de salud. Los permisos del negocio anterior no le sirven.

Este es un error común cuando arrendamos inmuebles para desarrollar un negocio, porque nos dicen que el local cuenta con "todas" las autorizaciones. Sin embargo, las licencias no necesariamente son "del local", pues muchas de ellas en realidad autorizan un uso y una construcción concretos.

¿Debo tramitar nuevas licencias cuando abro un nuevo local? La respuesta corta es sí. En Nuevo León, los municipios otorgan tres licencias distintas que responden a tres preguntas distintas. El uso de suelo dice si el predio permite tu actividad. La licencia de construcción autoriza lo que se construye, amplía o remodela. La licencia de uso de edificación autoriza usar ese edificio para tu giro. Si cambias de giro, amplías o remodelas, puede que necesites actualizar alguna de ellas.

¿Quién otorga estas licencias?

Los municipios son los encargados de conceder estas licencias.

La Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Nuevo León les da la facultad de otorgar o negar licencias de uso de suelo, de uso de edificación y de construcción, conforme a sus planes de desarrollo urbano y reglamentos (artículo 11, fracción XII).

Por eso los requisitos, los nombres exactos de los trámites y los plazos cambian entre Monterrey, San Pedro, Apodaca, Guadalupe, Escobedo, Santa Catarina o cualquier otro municipio.

Eso sí, aunque las reglas particulares cambian, existe una tendencia general en el funcionamiento de las reglas de desarrollo urbano.

Autorizaciones para usar un inmueble

1. Uso de suelo: ¿el predio permite tu actividad?

Cada zona de la ciudad tiene usos permitidos, condicionados o prohibidos según el plan o programa de desarrollo urbano. Una zona habitacional puede no admitir un taller; un corredor comercial puede admitir oficinas pero no una bodega con ciertos materiales.

Esta es la primera revisión, porque si el uso no está permitido, todo lo demás se complica: no hay construcción ni uso de edificación que puedan autorizarse sobre una actividad que la zona no admite.

2. Licencia de construcción: ¿lo que se construye está autorizado?

Aplica cuando construyes, amplías, modificas o remodelas, según lo que defina el reglamento municipal. Las ampliaciones "rápidas" para atender un pedido o las remodelaciones "menores" son una fuente frecuente de problemas.

Los municipios pueden suspender o clausurar obras que no cuenten con autorización.

En Monterrey, por ejemplo, el Reglamento para las Construcciones faculta a la autoridad para ordenar la suspensión temporal o la clausura de obras por carecer de autorización municipal (artículo 6, fracción IV).

3. Licencia de uso de edificación: ¿puedes usar ese edificio para tu giro?

Es la que más se pasa por alto, sobre todo cuando a una persona le rentan un local que "ya cuenta con todas las autorizaciones".

La licencia de uso de edificación es un acto mediante el cual la autoridad corrobora que una construcción se utilice específicamente para aquello para lo que se construyó y para el giro autorizado en el uso de suelo, de forma tal que si hay un cambio de giro, lo más probable es que la autorización anterior ya no sirva para la nueva actividad.

4. Lo que sigue según el giro

Con las licencias urbanas en orden vienen las demás capas: protección civil, venta de alcohol, anuncios, permisos ambientales o sanitarios. Lo explico en la guía general de cumplimiento normativo para empresas.

Tres situaciones comunes

• Rentas un local para el mismo giro que tenía antes. Revisa que la licencia de uso de edificación del inmueble esté vigente y cubra exactamente tu actividad y la superficie que usarás.

• Rentas un local para un giro distinto. Revisa que el uso de suelo permita tu giro y tramita una nueva licencia de uso de edificación; considera posibles adecuaciones de protección civil.

• Amplías o remodelas un inmueble que ya operas. Necesitas licencia de construcción para la obra y actualizar el uso de edificación si cambia la superficie o el uso.

Antes de firmar un contrato de arrendamiento

Antes de firmar, pide al propietario copia de las licencias del inmueble y revísalas con tu proyecto en mente. Conviene incluir en el contrato:

• Una declaración del arrendador sobre las licencias con que cuenta el inmueble.

• Una condición de que el uso de suelo permite tu giro, o la posibilidad de terminar el contrato si no obtienes la licencia.

• La definición de quién tramita y paga las licencias y las adecuaciones.

Revisar estos puntos antes de firmar cuesta mucho menos que descubrirlos con sellos en la puerta.

Errores frecuentes

• Creer que los permisos son "del local" y no del uso.

• Firmar el arrendamiento sin revisar el uso de suelo.

• Remodelar sin licencia porque "es por dentro".

• Ampliar el negocio a un local contiguo sin actualizar licencias.

• Confiar en que el giro anterior era parecido.

• Iniciar operaciones mientras el trámite está en proceso, sin saber si la ley lo permite.

Conclusión: tres preguntas antes de abrir

¿La zona permite mi giro? ¿Lo construido está autorizado? ¿Está autorizado usar este edificio para lo que voy a hacer? Si puedes responder sí a las tres con documentos en la mano, tienes resuelta la capa más básica de tu cumplimiento.

Si estás por rentar, comprar o ampliar un inmueble, o si ya operas y no estás seguro de que tus licencias cubran tu giro, cuéntame tu caso o agenda una consulta estratégica. Revisamos las licencias del inmueble frente a tu proyecto y definimos qué tramitar primero.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la licencia de uso de edificación? Es la autorización municipal para usar una edificación concreta para una actividad concreta. Si cambias de giro, puede requerirse una nueva.

¿Es lo mismo uso de suelo que uso de edificación? No. El uso de suelo dice si la zona permite la actividad; el uso de edificación autoriza usar un edificio específico para ella.

¿Si el local ya tenía permisos, me sirven? Solo si cubren tu giro, tu superficie y tu forma de operar. Los permisos autorizan un uso concreto, no el local en general.

¿Necesito licencia de construcción para remodelar? Depende del reglamento municipal y del tipo de obra. Muchas remodelaciones y todas las ampliaciones la requieren; conviene confirmarlo antes de empezar.

¿Qué es el SARE? Es el Sistema de Apertura Rápida de Empresas. En Monterrey hay una ventanilla SARE para tramitar la licencia de uso de edificación en esa modalidad para los giros que califiquen.

¿Qué pasa si opero sin licencia de uso de edificación? Te expones a multas y a medidas como la suspensión o la clausura del establecimiento, según el reglamento municipal aplicable.

Darío Ángeles es abogado especialista en derecho administrativo y litigio contra la autoridad, socio de Urrutia + Ángeles y profesor de licenciatura y posgrado. Fundó el Instituto de Derecho Administrativo de México (DA·MX).

Aviso legal: Esta es información general, no asesoría legal personalizada.

Información vigente al 8 de octubre de 2026.