¿Ya cortaste el pasto de tu terreno? Los cobros por desmonte de los que algunos municipios están abusando
Tienes un terreno en algún municipio del área metropolitana de Monterrey. Lo compraste para construir más adelante, o lo heredaste, o lo estás pagando a crédito y todavía no vives ahí. El punto es que no lo usas y un día llega a tu domicilio una resolución del municipio que señala que por no haber desmontado el lote, debes pagar derechos (contribución) por el servicio de desmonte, deshierbe y limpieza, y además una multa. El monto total a pagar, en los casos que me han tocado, siempre supera los cien mil pesos.
En los últimos años estos cobros se han vuelto frecuentes en Monterrey, San Pedro Garza García y otros municipios de la zona metropolitana. Me llegan como asuntos del despacho, como consultas de conocidos, etc., pero siempre con el shock que un cobro así implica.
Y buena parte de los que conozco repiten el mismo problema, pues el municipio cobra derechos y multas por un desmonte que todavía no ha hecho.
Idea en corto: la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León obliga a los propietarios de lotes baldíos a mantenerlos limpios y permite que el municipio haga el desmonte cuando el propietario no cumple, trasladando el costo al dueño del terreno. Sin embargo, los derechos por ese servicio se causan cuando el municipio efectúa el servicio, y la multa se calcula sobre esos derechos. Si la resolución cobra antes de que el municipio haya limpiado el terreno (y más aún si en la misma resolución ordena que alguien vaya a limpiarlo), en mi opinión el cobro no tiene sustento y puede impugnarse.
Qué dice el artículo 65 sobre la limpieza de lotes baldíos
El artículo 65 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León establece un procedimiento relacionado con el desmonte de terrenos:
La obligación del propietario. Quien tiene un lote baldío o una casa desocupada debe desmontarlo, deshierbarlo o limpiarlo, retirando rama, basura o escombro, tres veces al año: a más tardar en marzo, julio y noviembre.
El requerimiento. Fuera de esas fechas, la autoridad municipal puede requerirte en cualquier momento para que limpies, cuando el lote esté provocando condiciones de insalubridad o inseguridad.
El servicio municipal. Si no cumples con lo anterior, el municipio puede efectuar el desmonte por sí mismo o contratando a un tercero, conforme al procedimiento de sus reglamentos, y el propietario queda obligado a pagar ese servicio. Además, el Municipio puede imponer una multa de tres a seis tantos de los derechos que le correspondería pagar, según la reincidencia.
El cobro. El mismo artículo dice que, cuando el municipio efectúe esos servicios, se causarán los derechos conforme a una tarifa por metro cuadrado.
Los derechos son una contribución que se paga por recibir un servicio público (así los define el artículo 3 del Código Fiscal del Estado de Nuevo León). Como ocurre con el acta de nacimiento o el pasaporte, primero está el servicio y después el pago por ese servicio.
El artículo 65 sigue esa lógica: la obligación de pagar nace cuando el municipio ya desmontó el terreno, no antes.
En la práctica: los municipios cobran el desmonte antes de hacerlo
En un asunto que llevamos en Monterrey, la secuencia fue más o menos esta.
Un inspector visitó el terreno y levantó un acta. Al día siguiente, sin dejar correr el plazo de tres días hábiles que la propia autoridad había fijado para que el propietario se defendiera, se emitió la resolución.
Esa resolución determinó ochenta mil pesos de derechos por desmonte y una multa de tres tantos (doscientos cuarenta mil pesos más). Y en la misma resolución, unas páginas después, se ordenaba girar oficio a Servicios Públicos para que llevara a cabo el desmonte, y se conminaba al propietario a limpiar.
Lo más "entretenido" del caso es que el propio acto que determinaba el pago de derechos era la prueba completa de que no se estaba en el supuesto legal del artículo 65 de la Ley de Hacienda.
Si el municipio está ordenando que se haga el desmonte, es porque el desmonte no se ha hecho, y si no se ha hecho, no se ha prestado el servicio por el que se cobran los derechos.
No hace falta discutir fotografías ni testimonios: el propio acto reconoce que el supuesto de la norma no se cumplió. Ese fue el argumento central de la demanda de nulidad ante el Tribunal de Justicia Administrativa del Estado.
He atendido casos semejantes en los municipios de Guadalupe, San Pedro Garza García y San Nicolás.
Por qué la multa tampoco procede
En algunos casos, la variante que he visto es la de municipios que nada más multan (es decir, no cobran los derechos por desmonte, porque, como ya he dicho, apenas van a llevar a cabo el desmonte).
El tema con estos casos es que la multa del artículo 65 no es una sanción autónoma con un monto propio.
La ley la calcula como un múltiplo (de tres a seis veces) de los derechos por el servicio de desmonte. Si esos derechos no existen porque el municipio no ha prestado el servicio, no hay base sobre la cual calcular la multa.
En la práctica, las autoridades suelen leer la norma al revés. Su razonamiento parece ser: como el propietario no desmontó después del requerimiento, se le cobran derechos y multa, y con eso se paga el desmonte que el municipio hará después. Esa lectura convierte un derecho por un servicio prestado en un cobro anticipado por un servicio futuro, que puede no hacerse nunca.
El artículo dice otra cosa: los derechos se causan cuando el municipio efectúa el servicio.
Es cierto que el texto habla de "los derechos que le correspondería pagar", y alguna autoridad puede sostener que eso permite calcular la multa sobre un servicio hipotético. Pienso que esa lectura no se sostiene, porque la multa está en el mismo párrafo que el servicio y depende de él: primero el municipio limpia, después cobra y sanciona.
Hay otros puntos que suelen aparecer en estos expedientes y que también conviene revisar:
El plazo de defensa. Si la autoridad dio tres días hábiles para presentar pruebas y resolvió antes de que vencieran, se violó el procedimiento, y eso afecta directamente tu defensa: no hubo oportunidad de acreditar que ya habías limpiado.
La notificación. Es común que el acta se "notifique" en el propio terreno y que la resolución llegue después al domicilio fiscal. Si no te enteraste del procedimiento, eso también se discute.
Las condiciones de insalubridad o inseguridad. El requerimiento fuera de marzo, julio y noviembre procede cuando el lote provoca esas condiciones, y el acta debe dar elementos objetivos de que existían.
La competencia. La autoridad que determina los derechos y la que impone la multa deben tener facultades expresas en el reglamento orgánico del municipio.
Si ya limpiaste, guarda cómo probarlo
Una parte de estas discusiones se gana o se pierde en las pruebas. El municipio normalmente acredita que el terreno estaba sucio con un acta y fotografías.
Al propietario le cuesta más probar que sí limpió, porque las fotos sueltas se discuten (¿de qué fecha son?, ¿de qué terreno?).
Ayuda mucho conservar el contrato o la cotización de quien hizo la limpieza, la transferencia o el comprobante de pago, la constancia de que el trabajo se hizo y fotografías tomadas en esas fechas.
Por cierto, una recomendación un tanto extraña pero útil: como después es complicado (o caro) acreditar que una foto corresponde a cierta fecha, si subes la foto o el video de la limpieza a tus redes sociales, tendrás una buena forma de probar la relación entre la fecha y la actividad, por si llegara a ser necesario.
Si lo haces en marzo, julio y noviembre, tendrás con qué responder si en diciembre, después de las lluvias, alguien encuentra el pasto crecido otra vez.
Si te dejaron un acta o un requerimiento en el terreno, el plazo para responder suele ser de pocos días hábiles. Presentar en ese plazo las pruebas de limpieza puede evitar la resolución, o al menos dejar mejor armada la defensa posterior.
Antes de pagar o de pedir un descuento
Cuando llega una multa de este tamaño, la reacción natural es buscar un descuento. Algunos propietarios piden reducciones con reserva de sus derechos, y eso puede tener sentido según el caso. Antes de hacerlo conviene revisar si el pago, el descuento o sus condiciones implican desistirte de un medio de defensa, y cuánto tiempo queda para impugnar. Los plazos para presentar un recurso o una demanda de nulidad se cuentan en días hábiles desde la notificación, y son breves.
En Nuevo León, contra estas resoluciones municipales suele proceder el juicio contencioso administrativo ante el Tribunal de Justicia Administrativa del Estado, y el recurso administrativo previo es optativo. En la demanda se puede pedir la nulidad tanto de los derechos como de la multa y, en su caso, la suspensión.
No digo que los propietarios no deban limpiar sus terrenos: la obligación existe y tiene razones de salud y de seguridad.
Lo que la ley permite es que el municipio limpie cuando el propietario no lo hace y que después cobre por ese servicio. Cobrar primero, sin haber limpiado y a veces sin respetar los plazos de defensa, es en mi opinión un uso abusivo de esa facultad, y conviene revisarlo antes de pagar.
Si te llegó un cobro de derechos por desmonte o una multa por no limpiar tu lote baldío, una revisión del acta, de la resolución y de sus fechas puede ayudarte a identificar si el municipio cobró antes de prestar el servicio y qué vía tienes para impugnarlo.
Puedes contarme tu caso en el formulario confidencial o agendar una consulta estratégica: una sesión de 60 minutos, con revisión previa de documentos, para identificar vías, plazos, riesgos y el siguiente paso.
Preguntas frecuentes
¿Cada cuándo debo limpiar mi terreno baldío en Nuevo León? La Ley de Hacienda para los Municipios obliga a desmontar, deshierbar o limpiar el lote tres veces al año, a más tardar en marzo, julio y noviembre. Además, el municipio puede requerirte en otro momento si el terreno provoca insalubridad o inseguridad.
¿El municipio puede limpiar mi terreno y cobrarme? Sí. Si no cumples con la limpieza o con el requerimiento, el municipio puede hacer el desmonte directamente o con un tercero, y cobrarte derechos conforme a una tarifa por metro cuadrado.
¿Pueden cobrarme el desmonte antes de hacerlo? En mi opinión, no. El artículo 65 dice que los derechos se causan cuando el municipio efectúa el servicio. Si la resolución cobra antes, o incluso ordena que se haga el desmonte después, el cobro puede impugnarse.
¿De cuánto es la multa por no limpiar un lote baldío? El artículo 65 prevé una multa de tres a seis tantos de los derechos por el servicio de desmonte, según la reincidencia. Por eso, en terrenos grandes, la suma de derechos y multa puede llegar a cientos de miles de pesos.
¿Cómo pruebo que sí limpié mi terreno? Lo más útil es conservar el contrato o recibo de quien hizo la limpieza, el comprobante de pago y fotografías de esas fechas. Las fotos solas suelen discutirse.
¿Qué hago si me llegó una multa por desmonte? Revisa las fechas del acta y de la resolución, si se respetó el plazo para defenderte y si el municipio ya había hecho el servicio. Después valora la impugnación ante el Tribunal de Justicia Administrativa antes de que venza el plazo.
Darío Ángeles es abogado especialista en derecho administrativo, socio de Urrutia + Ángeles y profesor de licenciatura y posgrado. Fundó el Instituto de Derecho Administrativo de México (DA·MX).
Aviso legal: Esta es información general, no asesoría legal personalizada.
Información vigente al 23 de octubre de 2026.
